1인가구 내집마련 시뮬레이션 디딤돌대출 미혼 한도 취득세 양도세 포함

1인 가구 내 집마련을 고려하고 계신 분들이 점차 늘어나고 있습니다. 한도나 면적 제한 등의 여러 가지 페널티가 있지만, 제한된 조건 속에서도 방법을 찾는 게 인간이라는 동물이니까요.

 

 

이번 포스팅에서는 1인 가구 내집마련 시뮬레이션을 현실적으로 계산해보고자 합니다. 본인의 상황과 여건을 시뮬레이션 가정과 흐름에 대입해 비교해 보고 향후 목돈 마련 목표 금액 산정까지 도움받으실 수 있으실 겁니다.

 

1인가구 내집마련 시뮬레이션

1인가구 내집마련 시뮬레이션의 가정

몇 가지 주요한 가정에 대해 공유하고 시작하는 것이 좋겠습니다.

 

일단 지역보다는 금액 기준으로 지출 비용을 산정하고, 추후 1년 1년씩 지났을 때, 어느 정도 선까지 자산 가치가 상승해야 본전 수준인지 파악하는데 초점을 맞췄습니다.

 

따라서 해당 금액대에 맞는 매물을 찾는 것은 각자의 몫입니다.

 

• 나이 : 만 30세 이상
• 미혼 단독 세대주 1인 가구(부양가족 없음)
• 대상주택 : 전용면적 60제곱미터 이하 아파트
• 연소득 : 부부합산 6천만 원 이하(내집마련 디딤돌대출 일반 한도기준 차용)
• 청약통장 납입 횟수 : 60회 이상(5년)
• 생애최초 주택 구입자 가정

 

그리고 이번 시뮬레이션에 사용할 대출 상품은 '내 집마련 디딤돌대출'입니다. 그것도 생애최초 주택 구입자 자격으로 말이죠.

 

이 상품을 채택한 이유에 대해 다음 꼭지에서 상품 특성과 관련해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

내 집마련 디딤돌 대출에 관하여

보통은 부부 기준이거나 신혼부부를 기준으로 설명이 되어 있으나, 우리는 1인 가구 기준에 필요한 정보만 골라서 기억할 필요가 있습니다. 우리 목표는 솔로 내 집마련이니까요!

 

1. 한도 : 미혼인 경우 최대 1.5억(생애최초 주택 구입인 경우 2억 원) = 따라서 2억 원으로 가정
2. 주택가격 3억 원 이하 대상, 60제곱미터 전용 이하
3. 기본 금리 : 2.45% ~ 3.55%
4. 추가 우대 금리(현실적 요건) : 청약저축 5년 0.3% P + 생애최초 0.2% P
5. 대출 실행 후, 1개월 내 전입
6. 기간 : 10년, 15년, 20년, 30년 (거치 1년 또는 비거치)

 

사실상 디딤돌의 제한사항에 맞춰서 자금계획 시뮬레이션을 돌린다는 것이 더 맞는 설명입니다.

 

 

 

구입 가능 매물 금액대

따라서 위의 제한 사항 및 조건을 고려 및 디딤돌 2억 원을 최대한 활용하여 아파트 매물을 찾는다면 시세 2.5억 ~ 3억 원 사이의 매물을 찾으면 됩니다.

 

 

생애최초 주택 구입자에게는 LTV 80%가 적용되기 때문에 2.5억 매물의 80% 즉, 2억 원까지 빌릴 수가 있게 됩니다. 물론 이는 달리말하면 자기 자본이 최소 5천만 원 이상은 있어야 한다는 뜻이기도 합니다.

 

 

즉, 요약하면 아래와 같습니다.

 

1. 내 돈 5,000만 원 ~ 1억 원 정도가 필요
2. 아파트 시세 기준 2.5억 원 ~ 3억 원대 찾기

 

 

취득 및 보유 관련 부대비용

순수 매매 금액 외에도 세금 등 부대비용이 발생합니다. 생애최초 조건으로는 그다지 큰 금액은 아니지만, 계획적이신 분들의 경우 1~2백만 원도 사실 아쉬운 수준이기 때문에 취득 및 보유 관련 부대비용을 정리하도록 하겠습니다.

 

 

 

 

• 취득세(1.1%): 취득세의 경우 생애최초 주택 구입 시 200만 원을 감면받게 됩니다. 그럼에도 불구하고, 2.5억 매물 기준 75만 원 정도의 취득세가 발생합니다.
• 인지세 : 디딤돌 대출 실행 시 인지세가 15만 원 정도 예상되나 은행하고 반띵(50%) 부담하여 7.5만 원 소요됩니다.
• 국민주택채권매입비, HF 보증료 등은 각자 알아서 하도록 합니다.
• 보유세(지방세) : 재산세의 기준일은 6월 1일입니다. 따라서 해당일에 소유자에게 부과되는데요. 1년에 2차례 50%씩 납부하게 되며, 7월, 9월에 걸쳐 납부하시면 됩니다. (6억 주택 이하 기준 1 주택자의 아파트 보유에 대한 세금 지출은 연간 40만 원 안쪽일 것으로 예상됩니다.)

추가로 향후 처분 시 양도소득세가 발생할 수 있으나, 12억 원 이하 1 주택자는 2년 이상 거주 시 비과세이므로 시뮬레이션 비용 최소화를 위해 최소 2년 이상은 깔고 앉았다고 팔 것이라고 가정하도록 하겠습니다.

 

 

 

 

처분 및 차익 실현 계획

이자를 내면서 평생 아파트를 깔고 앉아만 계실 거라는 분들은 없을 것입니다. 적당히 갈아타기 해주면서 이후 인생 계획에 맞춰 이동하시게 될 텐데, 그렇다면 매해 어느 정도의 자산 가치 상승이 있어야 손해가 나지 않는 것인지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

역시 여기에도 [가정]이 필요합니다.

• 2억 원 / 30년 / 3% 금리 가정

위와 같이 가정하고, 원리금균등 방식으로 상환 방법을 설정하면 매월 부담하는 금액은 843,208원입니다. 연간으로 따지면 10,118,496원 정도 됩니다.

 

 

그러나 실제로는 우대 금리를 적용받아 저보다는 적을 것이며, 위에 나열된 각종 부대 비용을 고려하면 대략 1천만 원 정도의 연간 지출이 본 물건을 소유하지 않았을 때와 비교했을 때 발생하는 비용입니다.

 

 

즉, 단순 지출 금액만으로 생각해도 1년에 나의 자산 가치가 1천만 원 이상 되어야 본전 수준이라는 것입니다. 더 쉽게 예를 들면 아래와 같습니다.

2.5억 원이었던 집이 5년 후 3억 원이 되어야 본전 수준이다.(지출 금액만 고려, 기회비용 배제)

 

게다가 처분 시 남은 잔금에 대한 중도상환수수료(3년 이상 시 미발생)나 양도소득세(1 주택 기준 비과세)의 영향에서 철저하게 벗어나려면 최소 3년 이상은 보유 후 차익 실현해야 합니다.

 

 

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기타 : 기회비용까지 고려한다면?

내가 기존에 들고 있던 원금(대략 5천만 원 이상)에 대한 기회비용까지 고려한다면 손익분깃점이 더 올라갑니다. 알기 쉽게 단리 3% 예금 상품에 5천만 원을 넣어둔다고만 해도 세금 배제하고 연간 150만 원의 현금흐름이 나왔을 것입니다.

 

하지만, 주택 구입 자금으로 묶이면서 5년 동안 750만 원 정도의 예금 이자를 못 받았다고 생각하면 최소 3억 1천만 원(기존 2.5억 원 매입 가정) 정도는 받아야 본전인 수준일 것입니다.

 

 

 

여담이지만, 수도권에 입지 괜찮고, 향후 시세 상승이 적절한 시기에 올 것이라 예상되는 매물 중에 과연 2.5억 원 매물이 얼마나 있을까요? 혹 모르죠, 진흙 속에 진주인 똘똘한 한 채가 어딘가에서 여러분을 기다릴지도요!

 

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